Informationsbrev

Medlemmar och grannar!

Coronapandemin slår mot oss alla, osäkerheten är stor inför kommande månader.

INSTÄLLT

Vårens städdag ställs in eftersom vi alla avråds från att delta i möten och sammankomster.

FRAMFLYTTAD

Vårens stämma, planerad till den 27 april, har flyttats fram till tisdagen den 16 juni. Detta är dock ett preliminärt datum då vi ännu inte vet hur smittoläge och samhällsrekommendationer ser ut längre fram. Vi avvaktar och ser. Info kommer.

HEMSIDAN

Styrelsen uppmanar var och en att regelbundet gå in på hemsidan. Hemsidan är det enda stället där korrekt information lämnas.

BYGGPROJEKTET

Föreningens byggprojekt fortskrider. Alla frågor ang detta ska ställas till styrelsen direkt via mejl alternativt brev i brevlådan på
Fyrskeppsvägen 108, 1/2 trappa ned . Vi inväntar, som redan informerats, den 30 april besked från Stadsbyggnadsnämnden ang fönsterbytet.

Med vänliga hälsningar Styrelsen

Anteckningar från informationsmöte 200220

Ordförande Pia Huss inledde och hälsade alla välkomna till informationsmöte och presenterade styrelsen.

All information kommer att läggas ut på hemsidan, meddelade Pia. Allt som gäller fakta läggs upp där och det är det som står där som gäller. Facebookgruppen är inte styrelsens kommunikationskanal.

Vi har tecknat avtal med byggföretaget Reomti. Pia presenterade Magdi Dobi som vår externa projektledare som kommer samordna byggprojektet. Klas Edlund och Lars Widblom, platschef (kommer att vara på plats hos oss och kommer att synas) från Reomti närvarade. Kaffelokalen kommer att vara bygg/platskontor för Reomti under projektets gång.

Magdi presenterade sig själv och sin bakgrund och informerade om att Brf Fyrhöjden är byggherre för detta projekt. Hon berättade om sitt uppdrag här för Brf Fyrhöjden som innebär att hon kommer samordna allt som har med byggprojektet att göra.

En omfattande utredning har funnits och mycket underlag. Dräneringen innebär att vi kommer att dra ut dagvattnet och laga de gamla rören i källarna som inte stambytts. Då husen byggdes var det vanligt att man drog in vatten under husen men i dag görs inte detta. Fönsterbyte och fasadrenovering ingår i detta projekt också. Dräneringen måste göras först annars förstörs fasadernas renovering. 

Magdi visade sitt uppdrag på en presentation. Bygget kommer att ske etappvis, hus för hus. Hon uppmanade alla att läsa lappar som sätts upp samt läsa på hemsidan. Privata lägenhetsrenoveringar undanbedes att göras under tiden erat hus renoveras.

Klas Edlund presenterade företaget Reomti och vad de gör och hur de arbetar och tidplan för hur arbetet kommer att fortlöpa hus för hus. Se presentation här.

Fönster: Bygglov sökt men Byggnadsnämnden har begärt kompletteringar tre gånger. Vi avvaktar svar på om vi får bygglov eller inte. Magdi ligger på om att få svar innan mars.

Arbetet kommer att utföras under dagtid, måndag till fredag (7-16) och arbetet kommer att pågå hela sommaren, utan semesteruppehåll. Uppehåll under vintern, då det troligen kommer att vara för kallt för att bygga fasad och måla. Den utvändiga dräneringen kommer första för att undvika dagvatten under huset. Invändiga avlopp kommer att beröras först runt årsskiftet 2020/2021 då de ska relinas. Det invändiga arbetet kommer att påverka alla som har en avloppsstam i sitt källarförråd. Delar eller hela förrådet kommer att tömmas. Berörda kommer att kontaktas 1-2 månader i förväg. Magasinering försöker vi lösa efter hand. Föreningen har några tomma utrymmen. Återställande (finjusteringen) av markytorna efter dräneringsarbetet kommer att ske först efter en vinter så att marken hinner sätta sig. Viktigt att ingenting finns kvar på balkongerna när ställningarna börjar byggas. Balkongräckena monteras bort och balkongdörrarna kommer därför att behöva plomberas. Franska balkonger demonteras och skickas till verkstad för att blästras rena, lackas och återmonteras. Balkongplåtarna ska bytas på alla balkonger för ett enhetligt utseende. Material kommer att väljas för att balkongerna ska bli så tidstypiska som möjligt. Det är ännu inte bestämt om det även ska bli nya stommar. Balkongföretaget ska göra en bedömning av stommarna. Huruvida även stommarna ska bytas är även en kostnadsfråga.

Varje hus kommer att vara påverkat under en lång tid med byggställningar cirka tre månader. Dräneringsarbete pågår cirka 6 veckor. Enbart fasaderna tar ungefär 6-8 veckor (längre tid på det långa huset). Det långa huset kommer att påverkas under något längre tid. På fasaderna kommer den gamla putsen att sitta kvar, ny puts läggs utanpå. Man får inte tilläggsisolera fasaderna. Ursprungskulörerna kommer att återställas. Föreningen har, via tidigare styrelser anlitat experter som har gjort en sammanställning av putsens utseende och färg. Denna sammanställning ligger till grund för val av puts och kulör. Det finns i nuläget inga planer på att byta dörrar och portar.

Fönster: Det blir vita fönster genomgående. Om bygglovet dröjer kommer vi att lägga om tidplanen något, men försöker i största möjligaste mån undvika att projektet pausar. Det gröna hus som ligger närmast rälsen kommer att få ett tunt galler där det ska växa vildvin i syfte att undvika att huset blir nedklottrat. Gräsytan mellan hus 4 och 5 (114-118 och 102-108) kommer att utnyttjas som uppställningsplats för byggmaterial. Rabatterna längs husen kommer att påverkas. Vi kommer att försöka rädda en del växter. Efter renoveringarna kommer det att löpa en buffertzon längs husväggarna. Nya rabatter löper utanför buffertzonen.Styrelsen föreslår att vi efter renoveringarna försöker anlägga ny växtlighet på hela området.

En extern konsult har undersökt om det finns asbest eller andra miljöfarliga material i de delar av husen som ska renoveras. Om entreprenören stöter på sådana material kommer de att se till att de saneras.

Klotter

Föreningen har kontaktats av Stockholms Stad då en anmälan om klotter på vår fasad inkommit. Styrelsen vill informera om att detta skett men att vi inte avser att lägga ner stora belopp på klottersanering nu då föreningen inom kort ska renovera samtliga husfasader.

Tömning av källare

Då många av föreningens allmänna källarutrymmen belamrats med skräp, bokkassar, trasiga sängar och annan bråte kommer dessa föremål att inom kort fraktas bort. Vi vill understryka att det, på grund av den stora brandrisken, är strängt förbjudet att lämpa av allsköns bråte i allmänna utrymmen. Kör bort grejorna och/eller utnyttja föreningens städdagar då allmän hämtning av grovsopor sker.

Allmänna källarutrymmen är inga soprum!

DAGS IGEN!

Lördagen den 19:e oktober höststädar vi tillsammans i föreningen.

Tid: 11 – 14 och alla krafter behövs och välkomnas.

Samling vid Fyrskeppsvägen 79 för den som behöver krattor, sopsäckar med mera.

Vi ska plocka undan utemöbler, putsa våra rabatter, kolla igenom källargångar och ta bort skräp och föremål.

Som vanligt träffas vi också över grillade korvar, vegetariska och icke-veg, kaffe, bullar mm.

Som vid vårstädningen kommer Starcycle att sätta upp behållare för grovsopor utanför vår miljöstuga. Passa på att rensa bort gammalt bös som bara står i vägen. Behållarna ställs upp fredagen den 18 oktober och hämtas måndag den 21 oktober.

Som det sedan en tid finns anslag om i våra portar, gör vi också en cykelrensning! Märk din cykel, omärkta cyklar tas bort.

Kvarglömd tvätt! Efter vinterns rensning av kvarglömda persedlar i tvättstugorna börjar högarna åter att växa till. Gå ner och inventera i kvarglömt-korgarna, kläder som ligger kvar efter städdagen kommer att lämnas till textilåtervinning.

VI SES! GLAD HÄLSNING STYRELSEN

Fyrhöjdens projektläge september 2019

”Det ska fan vara teaterdirektör” skrev 1800-talsdramatikern och politikern August Blanche. Uttrycket kan nyttjas också vad gäller arbetet i en bostadsrättsförenings styrelse; vi vill framåt men – i likhet med de flesta andra föreningar med stora projekt –tvingas vi ibland stanna upp och rent av gå bakåt. Både vi i styrelsen och föreningens medlemmar, tycker ofta att allt tar väldigt lång tid.

Under sommaren förmedlade styrelsen glada nyheter angående vårt nödvändiga stambytesprojekt för horisontella rör i källarplanet. Den information vi då fått från Röranalys som genomfört kartering och spolning av fastighetens stammar, gav besked om att det hela kanske inte skulle behöva bli fullt så omfattande som vi i styrelsen först fick larm om. Bra! tänkte vi.

Nu i mitten av september har vi, tillsammans med vår projektledare Magdi Dobi, träffat företrädare för Byggmästargruppen och Röranalys. Bra och informativt möte MEN, det visar sig att valet angående hur vi ska gå vidare inte är helt självklart. För att komma till rätta med vattenskador, sättningar och fuktproblem måste rör och ledningar i källarplan bytas och/eller renoveras.

Detta kan ske:

1/ Genom att samtliga rör friläggs och åtgärdas. Det utförs genom bilning vilket medför oljud och mycket dammande som förstås skitar ner i källare men också riskerar att leta sig upp genom springor och glipor så att även våra lägenheter påverkas. Arbetet beräknas ta mellan 6 – 8 månader. Att renovera rör på detta sätt hjälper våra akuta problem men är ingen långsiktig lösning eftersom bygglagen numera förbjuder ett system där dagvatten och avfallsvatten dras in under huskropparna. Numera måste dagvattnet – alltså allt regn – avskiljas och alla rör ledas utanför husen. Så småningom – det kan bli om 10 eller 15 år eller senare – måste alla fastigheter göra om sitt avloppssystem för att följa dessa riktlinjer. När den dagen kommer måste vi alltså bygga om. Ett annat problem med att, som vi, ha rören under husen är att själva grunden blir mer ostadig och utsatt för sättskador mm. Risk för översvämningar finns också vid häftiga skyfall, den sortens regnande som numera blivit allt vanligare.

2/ Det andra alternativet för att åtgärda våra rörproblem är att helt enkelt sätta igen rören i källaren och på det sättet få bort fukt och vattenproblem där. Istället måste då alla husen dräneras och rören grävas ner utanför huskropparna. Detta är den teknik som lagstiftningen småningom kommer att kräva för alla fastigheter. Att genomföra ett sådant projekt innebär mindre störningar för oss boende. Visserligen behöver viss bilning i källare ändå göras men i betydligt mindre omfattning än vid alternativ 1. För dränering måste det också grävas runt husen men detta påverkar inte vår inomhusmiljö. Lägger vi redan nu rören utanför husen är vi också rustade inför de nya kraven angående vattenavledning som lagen anger. När direktiven småningom kommer behöver vi alltså inte göra något utan är redan klara och godkända.

MEN – problemet är att alternativ 2, det vill säga det långsiktigt bästa som också ger våra huskroppar betydligt bättre grundstabilitet och säkerhet, är att det alternativet är dyrare.

Styrelsens uppdrag är att se till föreningens och fastigheternas bästa så med hjälp av vår projektledare undersöker vi nu vidare om priset för ett alternativ 2 kan pressas samt hur vi bäst ska förvalta föreningens ekonomi.

Allt detta innebär att vi tyvärr inte kan påbörja stamprojektet under hösten som vi hoppats. Oavsett vilken lösning vi slutligen väljer behöver vi vänta in dels att tjälen går ur marken, samt att ett pålitligt företag kan ta sig an saken. Vi arbetar vidare och ska förstås informera mer så snart vi kan.

Fönster och fasad

Styrelsen vet att många medlemmar ivrigt vill att arbetet med fönstren kommer igång. Helt förståeligt men hur angelägna vi än är så kan vi inte praktiskt påbörja fönsterprojektet innan dräneringsfrågan är löst. Inför den kommande vintern rekommenderar vi alla medlemmar att se över tätningslisterna runt samtliga fönster i bostaden. Att sätta in tätningslister, eller byta ut de gamla, gör avsevärd skillnad när det gäller drag mm. En tidigare styrelsemedlem, själv i byggbranschen, blev i vintras uppriktigt förvånad över hur mycket bättre familjens inomhuskomfort blev sedan han bytt tätlister. För er som tycker att ett byte verkar krångligt finns möjligheten att köpa in den tjänsten genom Aphos, vår tekniska förvaltare. Ta i så fall kontakt med dem på 08-6040259 för mer information.

Lägenhetsförsäljning

Vissa saker går dock riktig bra! Föreningen har nyligen sålt en av våra hyreslägenheter. Bostaden fick en uppfräschning med målning och golvslip/oljning och budgivningen blev mycket bättre än förväntat. Sedan skatt mm betalats in lär detta bli ett fint tillskott för vår kassa. Ytterligare en hyreslägenhet ska snart iordningställas och säljas. Vad gäller ”Kaffelokalen” så diskuterar styrelsen med vår projektledare angående vilken lösning som blir den bästa för föreningen, att bygga om till bostad i egen regi eller att sälja ”på rot”. Mer info kommer.

För nya medlemmar och för att kunna hänga med i alla turer angående föreningens projekt kommer här en liten ”turlista” i nedan post.

Avtal med Stadens Jour

Hej alla medlemmar!

Några av er har efterfrågat en jour, då något sker i våra fastigheter. Vi, från styrelsen, kan nu meddela att vi nu har en jour som kan hjälpa till vid akuta fel. Från och med den 15 juni 2019 har föreningen nu ett löpande jouravtal med Staden/Aphos. Telefonnummer till Stadens Jour 08-29 43 70 efter 16.00 vardagar och helger hela dygnet.

Observera att detta INTE ersätter den möjlighet vi har att göra felanmälningar under dagtid till vår tekniska förvaltare Aphos. Ej akuta ärenden anmäls under ordinarie tid 8.00-16-00 vardagar till Aphos Förvaltnings AB på telefonnummer 08-604 02 59 eller på hemsidan, www.aphos.se

Jour skall användas för att hantera speciellt svåra situationer som kan uppstå utanför vanlig arbetstid. Att använda jourtjänster är betydligt dyrare än att använda sig av felanmälan på arbetstid så därför bör vi vara återhållsam med hur vi använder jouren. Det sagt så ska man inte vara rädd för att använda jouren när felet är akut.  Om du kontaktar jouren för fel i din egen lägenhet, så kommer du själv att bli fakturerad för detta.

När anses ett fel vara akut?

Generellt kan man säga att ett fel är akut när det finns risk för personskada eller om situationen förvärras ju längre man väntar. 
Här är ett par exempel när ett problem är akut och som ska rapporteras till vår jour snarast möjligt. 

  • Vatten Utströmmande vatten från t.ex en brusten vattenledning
  • Avlopp Totalt stopp, dvs ingen genomrinning eller risk för personskada (t.ex halkrisk)
  • El Brott på ledning eller helt strömlös lägenhet (ej pga av nätavbrott) och/eller risk för personskada föreligger.
  • Glas Krossad glasruta med risk för personskada eller inbrott föreligger
  • Skadegörelse Skada på fast egendom där risk för personskada eller inbrottsrisk. 

Här är ett par exempel när ett problem inte är akut och ska inte jouranmälas utan felanmälas till Aphos.

  • Vatten Inget varmvatten, droppande kran, fuktinträngningar i lägenheter/trapphus.
  • Avlopp Vatten rinner långsamt, men ej stopp
  • El Trasig säkring/eluttag
  • Glas Sprucken glasruta
  • Värme Ingen värme i element
  • Störning Festligheter hos granne

Notera att du kan bli personligt betalningsskyldig om det är uppenbart att du kunde ha väntat till nästa vardag eller om felet  innefattar ett område som enligt stadgorna inte är föreningens ansvarsområde.  

Hälsningar Styrelsen