Angående kabel-TV via Telenor

Hej alla medlemmar!

Många av er har fått ett skriftligt besked om uppsägning av abonnemang med Telenor som kabel tv-leverantör. Vi håller på att efterforska vad det är som har hänt och problemet kommer att lösas innan avtalet löper ut mot slutet av året, men det  kommer att ta lite tid. Vi återkommer när vi vet vad som blir den bästa lösningen för er som vill fortsätta använda tjänster som kabel-tv.

Hälsningar Styrelsen

DAGS IGEN!

Lördagen den 19:e oktober höststädar vi tillsammans i föreningen.

Tid: 11 – 14 och alla krafter behövs och välkomnas.

Samling vid Fyrskeppsvägen 79 för den som behöver krattor, sopsäckar med mera.

Vi ska plocka undan utemöbler, putsa våra rabatter, kolla igenom källargångar och ta bort skräp och föremål.

Som vanligt träffas vi också över grillade korvar, vegetariska och icke-veg, kaffe, bullar mm.

Som vid vårstädningen kommer Starcycle att sätta upp behållare för grovsopor utanför vår miljöstuga. Passa på att rensa bort gammalt bös som bara står i vägen. Behållarna ställs upp fredagen den 18 oktober och hämtas måndag den 21 oktober.

Som det sedan en tid finns anslag om i våra portar, gör vi också en cykelrensning! Märk din cykel, omärkta cyklar tas bort.

Kvarglömd tvätt! Efter vinterns rensning av kvarglömda persedlar i tvättstugorna börjar högarna åter att växa till. Gå ner och inventera i kvarglömt-korgarna, kläder som ligger kvar efter städdagen kommer att lämnas till textilåtervinning.

VI SES! GLAD HÄLSNING STYRELSEN

Fyrhöjdens projektläge september 2019

”Det ska fan vara teaterdirektör” skrev 1800-talsdramatikern och politikern August Blanche. Uttrycket kan nyttjas också vad gäller arbetet i en bostadsrättsförenings styrelse; vi vill framåt men – i likhet med de flesta andra föreningar med stora projekt –tvingas vi ibland stanna upp och rent av gå bakåt. Både vi i styrelsen och föreningens medlemmar, tycker ofta att allt tar väldigt lång tid.

Under sommaren förmedlade styrelsen glada nyheter angående vårt nödvändiga stambytesprojekt för horisontella rör i källarplanet. Den information vi då fått från Röranalys som genomfört kartering och spolning av fastighetens stammar, gav besked om att det hela kanske inte skulle behöva bli fullt så omfattande som vi i styrelsen först fick larm om. Bra! tänkte vi.

Nu i mitten av september har vi, tillsammans med vår projektledare Magdi Dobi, träffat företrädare för Byggmästargruppen och Röranalys. Bra och informativt möte MEN, det visar sig att valet angående hur vi ska gå vidare inte är helt självklart. För att komma till rätta med vattenskador, sättningar och fuktproblem måste rör och ledningar i källarplan bytas och/eller renoveras.

Detta kan ske:

1/ Genom att samtliga rör friläggs och åtgärdas. Det utförs genom bilning vilket medför oljud och mycket dammande som förstås skitar ner i källare men också riskerar att leta sig upp genom springor och glipor så att även våra lägenheter påverkas. Arbetet beräknas ta mellan 6 – 8 månader. Att renovera rör på detta sätt hjälper våra akuta problem men är ingen långsiktig lösning eftersom bygglagen numera förbjuder ett system där dagvatten och avfallsvatten dras in under huskropparna. Numera måste dagvattnet – alltså allt regn – avskiljas och alla rör ledas utanför husen. Så småningom – det kan bli om 10 eller 15 år eller senare – måste alla fastigheter göra om sitt avloppssystem för att följa dessa riktlinjer. När den dagen kommer måste vi alltså bygga om. Ett annat problem med att, som vi, ha rören under husen är att själva grunden blir mer ostadig och utsatt för sättskador mm. Risk för översvämningar finns också vid häftiga skyfall, den sortens regnande som numera blivit allt vanligare.

2/ Det andra alternativet för att åtgärda våra rörproblem är att helt enkelt sätta igen rören i källaren och på det sättet få bort fukt och vattenproblem där. Istället måste då alla husen dräneras och rören grävas ner utanför huskropparna. Detta är den teknik som lagstiftningen småningom kommer att kräva för alla fastigheter. Att genomföra ett sådant projekt innebär mindre störningar för oss boende. Visserligen behöver viss bilning i källare ändå göras men i betydligt mindre omfattning än vid alternativ 1. För dränering måste det också grävas runt husen men detta påverkar inte vår inomhusmiljö. Lägger vi redan nu rören utanför husen är vi också rustade inför de nya kraven angående vattenavledning som lagen anger. När direktiven småningom kommer behöver vi alltså inte göra något utan är redan klara och godkända.

MEN – problemet är att alternativ 2, det vill säga det långsiktigt bästa som också ger våra huskroppar betydligt bättre grundstabilitet och säkerhet, är att det alternativet är dyrare.

Styrelsens uppdrag är att se till föreningens och fastigheternas bästa så med hjälp av vår projektledare undersöker vi nu vidare om priset för ett alternativ 2 kan pressas samt hur vi bäst ska förvalta föreningens ekonomi.

Allt detta innebär att vi tyvärr inte kan påbörja stamprojektet under hösten som vi hoppats. Oavsett vilken lösning vi slutligen väljer behöver vi vänta in dels att tjälen går ur marken, samt att ett pålitligt företag kan ta sig an saken. Vi arbetar vidare och ska förstås informera mer så snart vi kan.

Fönster och fasad

Styrelsen vet att många medlemmar ivrigt vill att arbetet med fönstren kommer igång. Helt förståeligt men hur angelägna vi än är så kan vi inte praktiskt påbörja fönsterprojektet innan dräneringsfrågan är löst. Inför den kommande vintern rekommenderar vi alla medlemmar att se över tätningslisterna runt samtliga fönster i bostaden. Att sätta in tätningslister, eller byta ut de gamla, gör avsevärd skillnad när det gäller drag mm. En tidigare styrelsemedlem, själv i byggbranschen, blev i vintras uppriktigt förvånad över hur mycket bättre familjens inomhuskomfort blev sedan han bytt tätlister. För er som tycker att ett byte verkar krångligt finns möjligheten att köpa in den tjänsten genom Aphos, vår tekniska förvaltare. Ta i så fall kontakt med dem på 08-6040259 för mer information.

Lägenhetsförsäljning

Vissa saker går dock riktig bra! Föreningen har nyligen sålt en av våra hyreslägenheter. Bostaden fick en uppfräschning med målning och golvslip/oljning och budgivningen blev mycket bättre än förväntat. Sedan skatt mm betalats in lär detta bli ett fint tillskott för vår kassa. Ytterligare en hyreslägenhet ska snart iordningställas och säljas. Vad gäller ”Kaffelokalen” så diskuterar styrelsen med vår projektledare angående vilken lösning som blir den bästa för föreningen, att bygga om till bostad i egen regi eller att sälja ”på rot”. Mer info kommer.

För nya medlemmar och för att kunna hänga med i alla turer angående föreningens projekt kommer här en liten ”turlista” i nedan post.

Liten ”turlista” över händelser

Oktober 2018

Extra föreningsstämma hålls med ny omröstning ang renovering alternativt fönsterbyte. Med några rösters övervikt vinner förslaget om fönsterbyte. Vidare väljs några nya styrelsemedlemmar in.

November 2018

Den nya styrelsen hinner knappt komma igång med arbetet/upphandlingen av fönsterbyte förrän larmrapporter om vattenskador, mögelkänning och sättningar i husgrunder kommer in. Det visar sig att

läget är akut och att fastigheternas avlopp och dränering måste undersökas och åtgärdas.

Styrelsen hanterar, förutom en lång rad andra frågor, detta och begär in offerter för ovan nämnda jobb. Den aktuella situationen innebär att fönsterprojektet måste ”stå på vänt” innan dräneringsfrågan är löst.

December 2019 – januari 2019

Endast ett fåtal företag återkopplar ang offerter.

Februari – mars 2019

Vi ”ligger på” olika rör-fix-företag och beslutar oss för Röranalys som aviserar medlemmar och småningom sätter igång med rörinventeringen.

April – maj 2019

Röranalys besöker 199 lägenheter samt källare mm. Arbetet går bra förutom visas problem då somliga medlemmar inte är hemma/lämnar tillträde till lägenhet trots information. Efter flera ”ombesök” (vilket påförde oss extra kostnader) slutfördes dock undersökningen/spolningen.

Vid årsstämman den 21 maj avgick 4 styrelsemedlemmar pga flytt, familj, arbetsbörda mm Ny styrelse valdes, fyra ordinarie, varav två kvarstår från tidigare styrelse, och två suppleanter.

Juni –juli 2019

En kvalificerad opartisk projektledare, Magdi Dobi, utses. Magdi har lång och stor kompetens inom bygg vad gäller upphandling, bygglov, genomförande, kvalitetskontroll mm

Resultat av stamundersökningen delges.

September 2019

Styrelsen träffar representanter från Röranalys och Byggmästargruppen och får information om två olika åtgärdsförslag ang rörproblemen. I samarbete med vår projektledare undersöker vi vidare ekonomiska och praktiska förutsättningar för att gå vidare med detta samt med fönster/fasad.

Glada nyheter från styrelsen

Den undersökning av föreningens stammar som genomförts under våren, visar att våra problem är mindre än vi tidigare befarat. Stamspolningen visar att läget är okej, det gäller bara att spolning genomförs regelbundet vart tredje – fjärde år.

Vad gäller fukt och läckage från rören i källarplanen, behöver vi inte göra det stora gräv-och dräneringsprojekt som vi fick larmsignaler om hösten 2018. Istället lär det, med största sannolikhet, räcka med byte av rör där läckage finns. I vissa huskroppar är problemen värre än på andra håll, men i stort blir både de praktiska konsekvenserna och kostnaderna, mindre än vi först befarat. Detta innebär t ex att vi förmodligen inte behöver gräva upp runt huskropparna eller göra större ingrepp i planteringar mm. Men, och det är viktigt att ha i minnet, det kan förstås dyka upp problem under resans gång.

Vilken entreprenör som ska genomföra rörbytesprojekt och tätning, är vi i styrelsen ännu inte helt klara över men med hjälp av vår projektledare Magdi Dobi kommer beslut att fattas någon gång under tidig höst. Vi räknar med att arbetet kan genomföras under senhösten. Så snart det hela är igång fortsätter vi sedan med frågorna ang fönster-och fasadprojekten.

Vänlig sommarhälsning från styrelsen

Avtal med Stadens Jour

Hej alla medlemmar!

Några av er har efterfrågat en jour, då något sker i våra fastigheter. Vi, från styrelsen, kan nu meddela att vi nu har en jour som kan hjälpa till vid akuta fel. Från och med den 15 juni 2019 har föreningen nu ett löpande jouravtal med Staden/Aphos. Telefonnummer till Stadens Jour 08-29 43 70 efter 16.00 vardagar och helger hela dygnet.

Observera att detta INTE ersätter den möjlighet vi har att göra felanmälningar under dagtid till vår tekniska förvaltare Aphos. Ej akuta ärenden anmäls under ordinarie tid 8.00-16-00 vardagar till Aphos Förvaltnings AB på telefonnummer 08-604 02 59 eller på hemsidan, www.aphos.se

Jour skall användas för att hantera speciellt svåra situationer som kan uppstå utanför vanlig arbetstid. Att använda jourtjänster är betydligt dyrare än att använda sig av felanmälan på arbetstid så därför bör vi vara återhållsam med hur vi använder jouren. Det sagt så ska man inte vara rädd för att använda jouren när felet är akut.  Om du kontaktar jouren för fel i din egen lägenhet, så kommer du själv att bli fakturerad för detta.

När anses ett fel vara akut?

Generellt kan man säga att ett fel är akut när det finns risk för personskada eller om situationen förvärras ju längre man väntar. 
Här är ett par exempel när ett problem är akut och som ska rapporteras till vår jour snarast möjligt. 

  • Vatten Utströmmande vatten från t.ex en brusten vattenledning
  • Avlopp Totalt stopp, dvs ingen genomrinning eller risk för personskada (t.ex halkrisk)
  • El Brott på ledning eller helt strömlös lägenhet (ej pga av nätavbrott) och/eller risk för personskada föreligger.
  • Glas Krossad glasruta med risk för personskada eller inbrott föreligger
  • Skadegörelse Skada på fast egendom där risk för personskada eller inbrottsrisk. 

Här är ett par exempel när ett problem inte är akut och ska inte jouranmälas utan felanmälas till Aphos.

  • Vatten Inget varmvatten, droppande kran, fuktinträngningar i lägenheter/trapphus.
  • Avlopp Vatten rinner långsamt, men ej stopp
  • El Trasig säkring/eluttag
  • Glas Sprucken glasruta
  • Värme Ingen värme i element
  • Störning Festligheter hos granne

Notera att du kan bli personligt betalningsskyldig om det är uppenbart att du kunde ha väntat till nästa vardag eller om felet  innefattar ett område som enligt stadgorna inte är föreningens ansvarsområde.  

Hälsningar Styrelsen

Information

HEJ MEDLEMMAR!

Som tidigare utlovats ska styrelsen kontinuerligt informera om läget vad gäller såväl fönsterbytet som renoveringarna av fastigheternas stammar.

Vi arbetar vidare inför det kommande fönsterbytet men, som vi informerade om redan i december, har det dykt upp nya problem, det vill säga, upptäckten av trasiga och vittrande stammar framför allt i fastigheternas markplan. Detta måste åtgärdas med högsta prioritet om vi inte ska få än större skador och mögelproblem.

Läget nu i mars 2019 är följande:

STAMSPOLNING OCH FILMNING

Under våren kommer samtliga, både de vertikala och de horisontella, stammarna att spolas samt filmas. Härigenom ”blåser” vi rent i kanalerna och får bukt med eventuella stopp. Dessutom får vi veta hur det står till med våra avloppsstammar, var problemen finns och kan utifrån det skapa ett förfrågningsunderlag att ta in offerter för. När spolningen ska genomföras kommer samtliga boende att kontaktas för utlämning av nycklar och/eller att ge tillgänglighet till respektive lägenhet. Mer information om detta kommer förstås!

STAM- OCH FÖNSTERBYTE – NU ETT STORT SAMORDNAT PROJEKT

Vad gäller fönsterbyte & fasadrenovering arbetar styrelsen vidare och vi närmar oss nu att definiera ett än större projekt än vad som tidigare flaggats för. För att i görligaste mån minska störningstiden kommer vi samordna de två projekten och genomföra arbetet i etapper. Fönsterbyte & fasadrenovering samt stamprojektet kommer därför att genomföras samtidigt.

Det senaste i fönster & fasadprojektet är att vi tagit in flera nya offerter och i och med det fått ner priset mellan 5 – 6 miljoner (brutto). Vi kikar nu även på tillval såsom att göra något åt balkongerna, vi utreder eventuella problem med asbest och letar estetiskt tilltalande fönstermodeller. Mer info kommer.

RENSNING AV BRÅTE OCH VÅRSTÄDNING

Tyvärr har vi bekymmer med att allsköns bråte samlats både i och utanför fastigheterna vilket vi förstås måste komma till rätta med. En storrensning kommer därför att genomföras i samband med vårens städdag som vi planerar att genomföra i början av maj. Datum och mer info kommer.

Inför denna städdag önskar vi att alla börjar rensa bort pinnar både i trappor och kring portar, slänga trasiga gamla leksaker, möbler eller byggmaterial som finns på våra gårdar, ta bort privata föremål från trapphusen etcetera.

Utskicket finns också att läsa på vår hemsida: brffyrhojden.se

Vänlig hälsning

Styrelsen, BRF Fyrhöjden

Kommande projekt i föreningen

Hej medlemmar!

FÖNSTER- & FASADPROJEKTET

Styrelsen och den nya arbetsgruppen, som röstades fram under vår extra föreningsstämma, har flitigt arbetat vidare med fönster- & fasadprojektet. Just nu består arbetsgruppen dock bara av två personer varför vi gärna skulle vilja få förstärkning av medlemmar med specialkompetens. Så, du som vet med dig att du har någon kunskap/erfarenhet som kan vara till nytta för detta stora projekt, hör av dig till oss. Vi i styrelsen välkomnar verkligen din/er kompetens! Skicka ett e-brev till: info@brffyrhojden.se

Styrelsen har ännu inte tecknat avtal med entreprenör eftersom det fortfarande återstår flera frågetecken vad gäller kostnader, förarbete och valda produkter. Dessutom är bygglovet för fönsterbyte nu tillfälligt återtaget. Orsakerna till detta är dels att våra konsulter i FK-gruppen misslyckats med att ta fram bygglovshandlingar till stadsbyggnadskontoret innan tidsfristen för kompletteringar gick ut, och dels för att vi behöver kunna göra ändringar i ärendet för att projektet ska bli så bra som möjligt.

Vi kommer, i enlighet med besluten som togs vid vår extra föreningsstämma, arbeta vidare och med stor sannolikhet alltså göra några ändringar i projektet. Efter att projektet har definierats kommer vi förmedla detta till er och därefter lämna in en ny ansökan om bygglov.

STAMMAR

På grund av sommarens många läckor från stammar i nedre botten påbörjade styrelsen en utredning av dessa symtom. Det vi kan utläsa, av det vi hittills fått ta del av, pekar på att samtliga stammar i våra källarplan kan vara helt orenoverade. Detta är ett projekt så akut att det kommer ha högsta prioritet och måste genomföras innan fönster- & fasadprojektet.

För att kunna fullfölja denna utredning kommer vi framöver att behöva få tillgång till flera lägenheter och källarförråd. Vi kommer inom kort att kontakta er som berörs och hoppas på ett gott samarbete!

Hälsningar styrelsen

Information angående inbrott i vår förening

Hej alla grannar! 
Vårt grannskap har drabbats av en rad inbrott under den senaste tiden och vi går nu ut med extra information till er angående detta. 

Först och främst är det verkligen beklagligt och vi känner med de familjer som har fått sina hem förstörda!  

Glöm inte att omgående kontakta ert försäkringsbolag men tveka inte heller att kontakta oss vid skador. 

Vi har kommit fram till att den kod de troligtvis använt är “den allmänna koden”, men det skadar inte att byta alla koder! Vi har kontaktat Aphos, vår förvaltare, och kodbyte ska ske så snart som möjligt! 

 Att byta ytterportar har ingen inverkan då de inte forcerat dörren. Dock behöver alla dörrar alltid vara stängda och detta är något vi alla behöver hjälpas åt med. Meddela Aphos direkt om du märker att din port inte går i lås vid stängning. 

En del av lamporna på vägen från tunnelbanan och in bakom husen på Fyrskeppsvägen har varit trasiga, men Stockholms stad har nu åtgärdat detta. Om det händer igen är det bra att fler anmäler, så går det snabbare för dem att komma och laga lamporna!

Vi behöver hjälpas åt att vara ögon åt varandra då någon är bortrest. Pensionärer och de som är hemma vissa dagar kan till exempel vara uppmärksamma på personer som rekar nästa byte, och informera oss, och Grannsamverkan. Glöm heller inte att eftersända, eller pausa, post och dagstidningar när du reser bort. Post- och tidningshögar innanför ytterdörren ger tyvärr grönt ljus åt inbrottstjuvar. Vänligen 

Styrelsen Brf Fyrhöjden