Informationsmöte om byggåtgärder från 2020.06.04

Hej alla medlemmar!

Vi hade ett informationsmöte för samtliga medlemmar den 4 juni och nedan följer sammanfattning från vår byggprojektledare och styrelsen, liknande lapp fick de som deltog på mötet.

Tidplan

Åtgärderna kommer att pågå till september 2022. Markarbetena per hus beräknas ta ca 7 veckor, det beror på hur marken ser ut. Arbetet på byggnaderna sker i cykler om ungefär 10 veckor per hus. Åtgärderna på huset påbörjas inte direkt efter att markjobbet är klart utan en tid senare. Tre av husen blir klara till årsskiftet. Långhuset kommer sist. Information om tidplanen kommer att ges.

Relining av avloppsrör

Relining av avloppsrör sker i december-januari 20/21 för ca 5 hus och i december-januari 21/22 för resterande byggnader. Förråd som har avloppsstam som går ner i golvet berörs (kolla gärna i ditt förråd) men inte övriga. Avisering att frigöra yta för åtkomst till röret kommer att ske några veckor innan. Titta i ditt förråd om du berörs, börja gärna rensa och tänk på att det är bra att värdefulla saker inte finns kvar. OBS att styrelsen kommer att klargöra vilka som äger vilka förråd – det är viktigt att rätt medlem blir aviserad.

Åtgärder på byggnad

Avisering sätts upp i porten 1 vecka innan ställning börjar byggas. Då är det dags att plocka bort allt från balkongen (markiser, termometrar mm som du satt upp). Reomti kommer att montera ned vädringspinnen som föreningen satt upp på allas balkonger. Ställningen har regnkappa upptill och en tunn dukväv på yttersidan, utsikten kommer skymmas. Fönsterfirman kommer sedan att avisera i vars och ens brevlåda 1 vecka innan de vill komma in. Ta bort allt i fönstren (gardiner, saker, blommor). Balkongdörren spärras. Balkongen kommer inte att kunna användas under ca10 veckor. Ytterbågar renoveras på verkstad. Innerbågen sitter kvar förutom några timmar då den tas ut för glasbyte här på området, under tiden sätts ett väderskydd på fönstret. Persienner kommer att halas upp mot bågöverstycket, och släppas ned igen efter arbetet. Om persienn ev. skadas så noteras det. Den inre målningen görs på plats i alla lägenheter (ingen extra kostnad för medlem). Det kommer att bli väsentligt mycket bättre värmeisolering genom ny drevning, tätlister, isolerglas. Fasaden putsas om och balkongfront med räcke byts ut till nytt med liknande utseende och kulör.

Extrabeställning

Du som vill passa på att byta ut även det yttre glaset har möjlighet till det. Styrelsen kommer ange hur du anmäler ditt intresse och hur betalningen ska gå till. Priset är 1.375:- per kvadratmeter glasyta (inkl. moms).

Övrigt

Störande buller sker endast under tiden mellan klockan 7 och kl ockan 18. Parkering får bara ske på avsedd yta. Schakt-gropar stängslas in liksom materialupplag. Obehörigas tillträde till ställningarna kommer att försvåras men området kan inte inhägnas. Du som är föräldrar – håll uppsikt över barnen. Det är viktigt att du lämnar tillträde till din bostad efter avisering. Underhållsarbete på fastigheten är något varje boende enligt bostadsrättslagen, 7 kap. 13 §, och våra stadgar, § 45, är skyldig att möjliggöra. Åker du bort? Då ska du lämna in nyckel till Reomti som har ett säkerhetsskåp. Det kommer att bli öppet-tider tillgängliga för att lämna sin nyckel. Har du synpunkter om bygget är kontaktvägen som vanligt att maila (inte ringa) info@brffyrhojden.se Mailboxen bevakas av styrelsen.

Det inkom många frågor på infomötet och vi återkommer så snart vi har svar på dessa.

Hälsningar Styrelsen

Information om byggprojektet 4/6!

För att informationen ska bli så korrekt som möjligt planerar styrelsen ett informationsmöte under den 4  juni. 

På grund av corona-restriktionerna ska mötet hållas utomhus och vi kommer att dela upp oss i mindre grupper för att minimera risk för smittspridning.

De tillfällen som kommer att vara tillgängliga är:

17.00-17.45

18.00-18.45

19.00-19.45

Ni som är intresserade av att delta måste anmäla er till vilken tid ni vill komma, om ett tillfälle är fullt, kommer du att bli anvisad till en annan tid. Anmälan sker till info@brffyrhojden.se alternativt ett brev i vår styrelselokal på Fyrskeppsvägen 108, ½ trappa ned.

När ni anmält er, kommer vi att kommunicera den exakta platsen där informationsmötet kommer hållas, då det helt och hållet beror på hur många som anmält sig som deltagare.

Vid mötet kommer vår nya projektledare Sofie Nilsson att presenteras. Vi avser också att bjuda in en jurist med bostadsrättslagen som specialområde.

Styrelsen hänvisar därför alla frågor till det kommande mötet.

Med vänlig hälsning,

Styrelsen

Fönsterinformation

Efter år och månader av diskussioner och ansökningar har vi nu kommit till den punkt då vår förening fått ett beslut i fönsterfrågan.

I december 2019 ansökte föreningen, enligt 2018 års stämmobeslut, hos Stadsbyggnadskontoret om bygglov för fönsterbyte. Att ansökan gjordes först i slutet av 2019 berodde på att stora, för både styrelsen och föreningen tidigare okända, vatten- och sättningsskador uppdagades hösten 2018. Problemen visade sig vara så pass allvarliga att de behövde åtgärdas omedelbart. Detta har tidigare informerats om både här på hemsidan och vid stämman 2019. Att undersöka, kartlägga och upphandla tjänster för att åtgärda problemen tog lång tid, därav fördröjdes bygglovsansökan.

Den 4 mars fick föreningen avslag från Stadsbyggnadskontoret. Eftersom stämmans beslut avsåg fönsterbyte överklagades beslutet till Stadsbyggnadsnämnden. Den 8 maj 2020 offentliggjordes Stadsbyggnadsnämndens beslut vilket innebar avslag till fönsterbyte men godkännande av fasadrenovering med återställande av originalkulörer. Beslutet finns att läsa HÄR. Stadsbyggnadsnämndens beslut kan överklagas till Länsstyrelsen, men då en sådan överklagan riskerar att ta mellan ett till fyra år för att komma till ett beslut väljer vi att inte överklaga. Det avtal föreningen vid årsskiftet 2019-2020 tecknade med entreprenören Reomti är ett heltäckande avtal som inkluderar en klausul där vi godkänner att underställa oss Stadsbyggnadskontorets beslut. Trots det valde styrelsen att överklaga beslutet. Skulle vi överklaga även Stadsbyggnadsnämndens beslut, har entreprenören rätt att kräva föreningen på skadestånd och de har också rätt att dra sig ur projektet. Allt detta skulle medföra stora kostnader för oss och vi skulle dessutom, efter flera år av väntan, tvingas börja om från början med upphandling av nya byggföretag. Hela det scenariot skulle innebära både ett praktiskt och ekonomiskt bakslag och är inte förenligt med att tillvarata föreningens ekonomiska intressen.

Beslutet från Stadsbyggnadsnämnden innebär att föreningen inte kan genomföra fönsterbyte. Istället inleder vi nu en fönsterrenovering. Detta innebär att samtliga fönster, i etapper, kommer att tas ner och iordningställas. Under den tid fönstren är nermonterade skyddas öppningarna av väderskydd. Allt kommer att informeras och aviseras om i förväg och i god tid. Arbetet kommer att utföras huskropp efter huskropp och tydlig information lämnas med bl.a. uppgifter om nyckelinsamling, tillträde till bostad mm. Den som aviserats, men ändå inte lämnar tillträde till bostaden, blir debiterad för den kostnaden, då just sådana ”bomgångar” kostar föreningen stora pengar. Arbeten med fönster och fasad är något varje boende enligt bostadsrättslagen, 7 kap. 13 §, och våra stadgar, § 45, är skyldig att möjliggöra.

Den preliminära starten för fönsterarbeten blir den 10 juni och beräknad ungefärlig tid för arbetet blir 12 – 14 dagar per trapphus.

Vi inväntar ytterligare teknisk information från vår byggprojektledare samt entreprenör, som vi kommer att lägga ut här på hemsidan så snart vi fått den.

Hälsningar styrelsen

Informationsbrev

Medlemmar och grannar!

Coronapandemin slår mot oss alla, osäkerheten är stor inför kommande månader.

INSTÄLLT

Vårens städdag ställs in eftersom vi alla avråds från att delta i möten och sammankomster.

FRAMFLYTTAD

Vårens stämma, planerad till den 27 april, har flyttats fram till tisdagen den 16 juni. Detta är dock ett preliminärt datum då vi ännu inte vet hur smittoläge och samhällsrekommendationer ser ut längre fram. Vi avvaktar och ser. Info kommer.

HEMSIDAN

Styrelsen uppmanar var och en att regelbundet gå in på hemsidan. Hemsidan är det enda stället där korrekt information lämnas.

BYGGPROJEKTET

Föreningens byggprojekt fortskrider. Alla frågor ang detta ska ställas till styrelsen direkt via mejl alternativt brev i brevlådan på
Fyrskeppsvägen 108, 1/2 trappa ned . Vi inväntar, som redan informerats, den 30 april besked från Stadsbyggnadsnämnden ang fönsterbytet.

Med vänliga hälsningar Styrelsen

Projektinformation, plantor och gatsten

Många oroar sig för hur det ska gå med alla växter när det grävs och dräneras. Detta är planen: Stora växter och finare buskar flyttas ut i stora växtsäckar. Där får de bida sin tid tills all plantering ska återställas.

Värdefulla växter kommer att tas upp i god tid innan grävandet börjar vid varje huskropp. Arbetet kommer att framskrida successivt. Dränering av hus 2, dvs Hoburg närmast tunnelbanan, beräknas inledas sista veckan i mars. Då påbörjas också växtplanering för hus 3 osv.

Alla växter kommer dock inte att kunna sparas, nyplantering får ske efter projektslut. MEN, du som vet att du har särskilt kära plantor som du vill spara, gräv upp dem och plantera i växtsäck.

Gatstenen vid rabatterna ska sparas och återanvändas.

Det här kommer att bli fint när det blir färdigt!!

Hälsningar styrelsen

Projektinformation

Ny bild av OBS! nu inaktuell tidsplan.

Flera av er har efterfrågat en plan i bättre upplösning och här kommer den tidsplanen. MEN – styrelsen liksom byggföretaget – understryker att denna tidsplan inte längre gäller då bygglovsprocessen förlängs. Byggtiderna skjuts därför fram och vi kan i dagsläget inte säga hur länge. Besked lämnas naturligtvis så snart vi vet. Det som däremot går att få en uppfattning om, genom planen, är hur lång tidsperiod varje huskropp berörs av projektet. Men inte när detta ligger i tiden.

Klicka här för att öppna tidplanen.

Besked från stadsbyggnadskontoret

Föreningen har den 4 mars fått avslag på vår ansökan om fönsterbyte. Stadsbyggnadskontorets motivering för detta finns att läsa på stadsbyggnadskontorets hemsida, ärendet har diarienummer 2020-00075. Styrelsen har därför beslutat att gå vidare med ansökan till stadsbyggnadsnämnden vars nästa sammanträde blir den 23 april, med besked tidigast den 30 april.

När det gäller Reomtis arbete med dränering så fortsätter det som planerat medan övriga delar av projektet flyttas framåt.

Markisförbud

Styrelsen meddelar här att fastborrade markiser inte blir tillåtna sedan fasad- och fönsterprojektet är slutfört. Befintliga markiser kommer att monteras ner och inga nya tillåts, eftersom borrhål med mera skadar fasaden och riskerar att leda in fukt. Markisförbudet följer ett sedan flera år fattat styrelsebeslut. Som solskydd rekommenderar vi istället parasoll eller icke fastskruvade solavskärmare.

Vad gäller putsfasaden på balkonger blir det heller inte tillåtet att borra upp balkonginredning eller annat. Vi måste på bästa sätt skydda den nya fasaden från skador.

Anteckningar från informationsmöte 200220

Ordförande Pia Huss inledde och hälsade alla välkomna till informationsmöte och presenterade styrelsen.

All information kommer att läggas ut på hemsidan, meddelade Pia. Allt som gäller fakta läggs upp där och det är det som står där som gäller. Facebookgruppen är inte styrelsens kommunikationskanal.

Vi har tecknat avtal med byggföretaget Reomti. Pia presenterade Magdi Dobi som vår externa projektledare som kommer samordna byggprojektet. Klas Edlund och Lars Widblom, platschef (kommer att vara på plats hos oss och kommer att synas) från Reomti närvarade. Kaffelokalen kommer att vara bygg/platskontor för Reomti under projektets gång.

Magdi presenterade sig själv och sin bakgrund och informerade om att Brf Fyrhöjden är byggherre för detta projekt. Hon berättade om sitt uppdrag här för Brf Fyrhöjden som innebär att hon kommer samordna allt som har med byggprojektet att göra.

En omfattande utredning har funnits och mycket underlag. Dräneringen innebär att vi kommer att dra ut dagvattnet och laga de gamla rören i källarna som inte stambytts. Då husen byggdes var det vanligt att man drog in vatten under husen men i dag görs inte detta. Fönsterbyte och fasadrenovering ingår i detta projekt också. Dräneringen måste göras först annars förstörs fasadernas renovering. 

Magdi visade sitt uppdrag på en presentation. Bygget kommer att ske etappvis, hus för hus. Hon uppmanade alla att läsa lappar som sätts upp samt läsa på hemsidan. Privata lägenhetsrenoveringar undanbedes att göras under tiden erat hus renoveras.

Klas Edlund presenterade företaget Reomti och vad de gör och hur de arbetar och tidplan för hur arbetet kommer att fortlöpa hus för hus. Se presentation här.

Fönster: Bygglov sökt men Byggnadsnämnden har begärt kompletteringar tre gånger. Vi avvaktar svar på om vi får bygglov eller inte. Magdi ligger på om att få svar innan mars.

Arbetet kommer att utföras under dagtid, måndag till fredag (7-16) och arbetet kommer att pågå hela sommaren, utan semesteruppehåll. Uppehåll under vintern, då det troligen kommer att vara för kallt för att bygga fasad och måla. Den utvändiga dräneringen kommer första för att undvika dagvatten under huset. Invändiga avlopp kommer att beröras först runt årsskiftet 2020/2021 då de ska relinas. Det invändiga arbetet kommer att påverka alla som har en avloppsstam i sitt källarförråd. Delar eller hela förrådet kommer att tömmas. Berörda kommer att kontaktas 1-2 månader i förväg. Magasinering försöker vi lösa efter hand. Föreningen har några tomma utrymmen. Återställande (finjusteringen) av markytorna efter dräneringsarbetet kommer att ske först efter en vinter så att marken hinner sätta sig. Viktigt att ingenting finns kvar på balkongerna när ställningarna börjar byggas. Balkongräckena monteras bort och balkongdörrarna kommer därför att behöva plomberas. Franska balkonger demonteras och skickas till verkstad för att blästras rena, lackas och återmonteras. Balkongplåtarna ska bytas på alla balkonger för ett enhetligt utseende. Material kommer att väljas för att balkongerna ska bli så tidstypiska som möjligt. Det är ännu inte bestämt om det även ska bli nya stommar. Balkongföretaget ska göra en bedömning av stommarna. Huruvida även stommarna ska bytas är även en kostnadsfråga.

Varje hus kommer att vara påverkat under en lång tid med byggställningar cirka tre månader. Dräneringsarbete pågår cirka 6 veckor. Enbart fasaderna tar ungefär 6-8 veckor (längre tid på det långa huset). Det långa huset kommer att påverkas under något längre tid. På fasaderna kommer den gamla putsen att sitta kvar, ny puts läggs utanpå. Man får inte tilläggsisolera fasaderna. Ursprungskulörerna kommer att återställas. Föreningen har, via tidigare styrelser anlitat experter som har gjort en sammanställning av putsens utseende och färg. Denna sammanställning ligger till grund för val av puts och kulör. Det finns i nuläget inga planer på att byta dörrar och portar.

Fönster: Det blir vita fönster genomgående. Om bygglovet dröjer kommer vi att lägga om tidplanen något, men försöker i största möjligaste mån undvika att projektet pausar. Det gröna hus som ligger närmast rälsen kommer att få ett tunt galler där det ska växa vildvin i syfte att undvika att huset blir nedklottrat. Gräsytan mellan hus 4 och 5 (114-118 och 102-108) kommer att utnyttjas som uppställningsplats för byggmaterial. Rabatterna längs husen kommer att påverkas. Vi kommer att försöka rädda en del växter. Efter renoveringarna kommer det att löpa en buffertzon längs husväggarna. Nya rabatter löper utanför buffertzonen.Styrelsen föreslår att vi efter renoveringarna försöker anlägga ny växtlighet på hela området.

En extern konsult har undersökt om det finns asbest eller andra miljöfarliga material i de delar av husen som ska renoveras. Om entreprenören stöter på sådana material kommer de att se till att de saneras.